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千亿房企“大败局”,市值缩水327亿,利空不断深陷债务泥潭!

困扰了金科股份4年时间的股权纷争终于落下帷幕。

 

1月14日夜晚,金科股份发布公告称,黄红云与前妻陶虹遐、虹淘公司、黄斯诗解除一致行动关系;而在同一时间里,黄红云也拉来了“大佬”车建新:黄红云、金科控股与红星家具集团、广东弘敏签订一致行动协议。

 

至此,黄红云的金科股份实际控制人地位算是保了下来,而困扰了金科股份许久的股权纷争也总算是落下帷幕。

 

 

近年来,受到内部股权斗争的影响,金科股份也逐渐衰落。

 

除了房屋质量问题频发、资金链紧张、负债压力巨大等一系列问题之外,最近一年多金科股份的股价也是持续下挫,截至1月17日收盘,金科股份股价报收4.69元,相较于去年8月高点10.82元已经腰斩,市值缩水327.34亿。

 

如今,困扰了金科股份多年的股权纷争告一段落,这家千亿房企能卷土重来吗?没有了股权掣制的黄红云,还能再次创造奇迹吗?

 

从水泥工到地产大亨,金科背后的传奇故事

 

说起重庆涪陵这座城市,很多人首先想到的可能会是榨菜。

 

但其实,在这座小城的背后还有不少知名的企业家,例如“千亿房企”金科股份的创始人——黄红云,就是来自于重庆涪陵。

 

黄红云,1964年出生于重庆涪陵的一个贫穷家庭,1984年,20岁的黄红云为了补贴家用,跑到了工地上“和水泥”,每天的工资只有可怜的5毛钱。

 

不过,由于看好建筑行业的未来,黄红云还是坚持了下来,"那个时候我有个很简单的想法,盖楼修房肯定可以大有作为。因为中国要赶上外国,最起码是要把城里的房子都变成高楼大厦。"黄红云坦然地说到。

 

而在认定了建筑行业之后,黄红云在工作中还不耻下问,一有时间就请教老师傅,最终考上了工程师,并在后来成为了工程处的处长。

 

 

在成为处长之后,黄红云一边做着正职工作,一边也偷偷接着私活,不到半年时间就赚到了20万;由于能力出众,黄红云甚至当上一家建筑公司的总经理,后来还带着这家建筑公司向地产开发商转型,也是在转型的这段时间里,黄红云对房地产开发慢慢有了更加深入的了解和认识。

 

1998年,由于不满于只在这座小城市里发展,黄红云带着3个合伙人跑到了重庆,而如今的千亿房企金科集团也在那年成立。

 

由于对房地产行业了解颇深,黄红云的房地产之路也颇为顺利。在来到重庆之后,黄红云就显现出其锐利的眼光:没有选择在繁华的区域建楼,反而是看上了一个荒芜的地方——五黄路片区,砸下了3000万元建起了“金科花园”。

 

而在金科花园建成没多久,重庆黄花园大桥通车,这将五黄路与重庆闹市区解放碑连了起来,曾经荒芜的五黄路片区很快就繁华了起来,金科花园的价格也跟着飙升,黄红云因此赚下了第一桶金。

 

此后,随着国内房地产行业爆发,黄红云和金科也是越做越大,到2011年时,金科集团成功借壳重庆东源登陆A股市场;在上市之后,黄红云夫妇身价达到了80亿元,仅次于龙湖地产吴亚军夫妇,成为了当时重庆的第二大富豪。

 

高杠杆扩张,金科负债水涨船高

 

为了能够在A股上市,2011年之前金科股份不惜透支未来。

 

而在上市之后,被“透支”的金科股份也迎来了几年时间的低迷期,一直到了2016年之后,沉寂多年的金科股份才再度迎来了腾飞。

 

根据数据统计显示,在2016年的时候,金科股份的年销售额还仅为319亿元,但到2017年就翻了一番达到了630亿元,而到了2018年,金科的销售额更是冲破了千亿大关,达到1188亿元,短短三年时间翻了接近4倍。

 

2019年,金科的销售增速虽然有所下滑,但依然达到56.57%的增速,当年实现销售额1860亿元;到2020年,金科正式突破2000亿大关,达到2232亿元,并成为了行业前15的大型房企之一。

 

 

那么,为什么金科股份可以在短短4年时间内就实现了跨越式发展?这背后其实无非还是五个字:高杠杆扩张。

 

为了能够在短时间内可以快速扩张,金科股份推行了十分激进的拿地政策。

 

根据数据显示,2016年,金科土地投资金额达到208亿元,新增土地34宗,计容建面613万平方米,新进了郑州、南京、武汉、天津、南宁五个重点城市;2017年,金科土地投资金额继续翻番至460亿元,新增土地79宗。

 

到了2018年,金科新增土地项目达到110个,计容建面2054万平方米,拿地投资额进一步上升至700亿元;2019、2020年,金科股份的拿地宗数分别达到192宗、148宗,土地总投资额更是达到了888亿元、892亿元。

 

而随着金科拿地的宗数和土地投资额越来越多,其负债也是跟着水涨船高。根据财报数据显示,在2016年时金科的负债总额为802.15亿,而到了2017年的时候,其负债总额就上升到了1349.98亿,短短一年时间负债便暴增547.83亿。

 

2018年,金科股份的负债总额攀升到了1929.32亿,2019年又攀升到了2694.54亿,2020年甚至到了3076.6亿。

 

而越来越高的负债,也慢慢将金科股份一步一步推向了深渊。

 

利空频出,金科股份处境艰难

 

最近两年,黄红云和金科股份的处境并不好。

 

除了2017年因为夫妻矛盾而引发的内部股权纷争之外,近两年金科股份还被爆出了供应商上门讨债、住房质量等问题。

 

据媒体报道,在2021年的12月底,位于重庆照母山的金科中心大门外,供应商拉起横幅,直指金科不诚信、欺骗合作单位;此外,近期金科在广州的项目也被曝停工,工人上门讨要工资。

 

 

而在更早前的2020年,根据媒体报道,重庆金科联发东悦府尚未交付的洋房出现大面积沉降、墙体开裂现象,有一栋楼的裂缝甚至从楼顶裂到了楼底,业主们纷纷维权;除此项目外,金科旗下位于重庆铜梁的项目金科集美东方,也被曝出一期车库多处承重柱爆裂,柱内钢筋压弯暴露在外,承重梁断裂等现象。

 

其实,这些问题的出现,都是源于前几年金科股份的疯狂扩张。

 

为了能够达到快速扩张的目的,金科股份一直推行“高周转强回款”的方式,而这自然也会导致资金链紧张和住房质量出现问题。

 

而从最新的情况来看,虽然股权纷争落下帷幕,但这些年来金科股份为了追求快速扩张已经累积了很多问题了,再叠加3159亿的总负债悬顶,很显然,金科股份的困难并未结束。

 

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